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融资借贷

 

银行小微贷款凶猛 额度可抵押房产净值两倍

 

 如果可以拿到相当于房产净值200%的贷款,你相信吗?

  曾经不受待见的小微企业贷款业务,正在成为银行香饽饽,银行小微业务贷款正在凶猛发力。

  某股份制银行深圳分行人士告诉《第一财经日报》记者,该行的小微企业房产抵押经营性贷款,一般可以做到房产100%以内,如果是优质客户,基本上都可以按照100%的标准发放贷款。

  本报记者了解到,在深圳地区,采取类似做法的银行已不在少数。而相对于股份制银行,城商行的做法更为激进,此类贷款额度普遍达到抵押房产净值1~2倍之间,甚至有少数城商行达到抵押房产净值的2倍以上。

  不过有业内人士认为,在当前银行贷款不良率和逾期贷款双双上升的情况下,此类贷款模式或隐藏着不小的风险预期。

  银行激进

  “不要说一倍,如果所有要求都具备,做到两倍也没问题。”某上市城商行深圳分行人士告诉本报记者,该行新推出了两款面向小微企业的经营性房产抵押贷款,一种以抵押房产总值为标准,一种则以房产净值为标准。如果企业经营状况较好,贷款额度可以达到抵押房产总值的两倍。

  据其介绍,在具体操作模式上,既可由该行直接发放贷款,亦可由担保公司提供担保再由该行放款。如果企业提供的资料齐全,一般情况下三天就可以出具审批意见,两周之内资金到账。

  在开展了此类业务的银行中,以房产净值确定贷款额度仍是主流,以总值确定贷款额度的银行并不多。

  前述股份制银行人士介绍,银行通常会要求企业对房产价值进行评估,评估后总值一般略低于市面价,剔除市场波动、未偿还债务等因素后,其净值又会低于总值。

  但以房产净值确定贷款额度,并不意味着其杠杆或最终贷款额度低于以总值为标准的额度。

  据一家规模位居全国前三的城商行深圳分行人士介绍,如果企业经营状况尚佳,抵押的房产为一手房,可以按房产净值的100%甚至更高的标准来发放贷款。

  而这样的杠杆率在城商行中已属保守。北方一家城商行深圳分行人士直言,该行此类贷款最高额度“不止两倍”,而且类似贷款并非个例。为了对接不同的客户群体,该行还根据贷款额度不同,成立了多个业务部门,分别负责100万以内、500万以内的小微企业业务。

  高额利息

  对于一些急需资金的小微企业来说,无疑在融资方面大获便利。但在便利的背后,却是以承受高额利息为代价。

  “银行贷款的门槛降低了,但它们的利息并没有降低。”深圳一家与上述某银行有业务往来的小贷公司高层告诉本报记者,超过房产评估值的抵押贷款,利率远较一般贷款为高。

  而这种说法也从多家银行得到证实。目前,银行此类贷款的年利率普遍超过8%,若加上担保、房产评估等各种费用,银行此类贷款的年利率普遍超过10%。

  “虽然额度比较高,但是我们的贷款利息偏高,而且贷得越多利息越贵。”前述北方城商行深圳分行人士笑言,如果贷款额度在房产净值50%以下,月息为0.7%,如果超过房产净值50%,月息则高达0.9%左右,年化后一年期贷款利率高达8.4%~11%,相当于在一年贷款6%的基准利率的基础上上浮了40%~80%。

  而上述上市城商行利率则相对优惠,并实行固定利率。但达到抵押房产总值两倍以上,亦须在基准利率基础上上浮30%~35%,两倍以内最低也要上浮25%。“利率方面可以申请优惠,但现在比较难,且上浮幅度低于25%的可能性很小。”该行上述人士表示,如果是担保贷款,企业还需为此付出贷款金额2%的担保费。

  此外,除了要承担高额利息外,部分银行还要求企业承担房产评估费用。进行抵押前,需要聘请专业资产评估公司对房产价值进行评估,而评估费用则由企业承担,一般在1000~2000元之间。

  前述小贷公司人士认为,监管层一再强调金融机构要服务小微企业,银行需要完成指标,但银行体量太大,需要从总行层面设立小微业务统一标准、研发产品、配备人员,因此成本较高。而另一方面,今年经济形势很差,符合银行要求的客户减少,银行也需要维持一定的价格水平以保证利润。

  “贷款需求减少,贷款利率应该降低才对。实际上这和每家银行的风险偏好有关,如果贷款风险偏高,那么利率水平相对较高也是正常的。”前述上市城商行深圳分行一位高层表示。

  风险隐忧

  从目前已经披露完毕的16家上市银行半年报来看,不良贷款和逾期贷款上升,已成为银行需要共同面对的问题。而上述银行此类业务模式,是否也隐藏着巨大风险?

  本报记者了解到,在发放此类贷款时,银行通常引进担保公司提供担保,并与企业法定代表人或实际控制人签订连带责任担保,以降低贷款风险。此外,对于抵押的房产,也普遍要求为一手房,流动性较差的二手房则被银行排斥在外。

  前述大型城商行人士称,无论贷款额度是否超过房产净值,该行都会要求企业实际控制人或股东必须与其签订个人连带责任担保协议。贷款额度达到抵押房产净值的100%时,如果房产净值可以覆盖贷款,由企业股东提供个人连带责任担保即可;如果贷款超过房产净值,则需要担保公司担保。

  而上述上市城商行人士则表示,考虑到贷款风险,该行目前已经很少直接发放额度达到抵押房产净值2倍的贷款,一般都会要求担保公司担保,并且追加企业老板个人连带责任。发生风险后,即可进行追偿。

  据其介绍,为缓解企业还款压力,该行推出了一些新产品,允许企业贷款后每月不定额还本付息,而还款额度则由企业经营状况和贷款金额确定,还款时间则为每个月的25日。如果是一两百万元的贷款,加上利息,每个月只需要偿还几万元,不会对企业构成很大压力。同时银行可以随时掌握企业的现金流和经营状况,将风险降到最低。

  “以前按抵押房产净值70%贷款时就有风险,放大到200%风险就更大了,而且这些措施也不足以防范风险发生。”对于银行在此类业务上的激进做法,业内人士不无担忧。由于抵押物不足,这种高杠杆的贷款隐藏着巨大风险,尤其是在当前经济下行期间,小微企业经营不稳定,风险随时可能发生。

  而深圳一家股份制银行中高层则认为,从目前的形势来看,这种高杠杆模式产生风险的预期很大,但具体要看各家银行对企业的风险评估状况。能否将风险降到最低,要看各家银行的风控能力。

  而前述上市城商行高层亦称,小微企业房产抵押经营性贷款的杠杆与各家银行的风险偏好有关,但从目前的经济形势来看,他并不太支持这一做法,“还是谨慎点好”。但他随即话锋一转:“如果所有银行都在看抵押物,而不允许进行创新,那么银行不就成了典当行吗?”